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Güstrow, 08.09.2020

Wohnen in der Barlachstadt Güstrow – sozial und gerecht?

Offener Brief an die Ministerpräsidentin von Mecklenburg – Vorpommern, Schwesig

Sehr geehrte Frau Ministerpräsidentin Schwesig,

aus der ehemals grauen, verfallenen Güstrower Altstadt ist eine sehens- und lebenswerte Wohngegend geworden – wohl kaum jemand wird das bestreiten.

Viele Hunderte Millionen Euro an Städtebaufördermitteln von EU, Bund, Land und der Stadt wurden insbesondere für die Sanierung von Mietwohnungen eingesetzt. Die Politik hat dafür durch Rechtssetzung die Modalitäten festgelegt. Private Investoren sollen gewonnen werden, sich zu engagieren. In Gestalt von Subventionen wurden finanzielle Anreize geschaffen.

Die Subventionierung ist an Bedingungen geknüpft, die das Baugesetzbuch grundsätzlich und die Städtebauförderrichtlinie M-V von 2011 im Detail vorgeben.

Die Städtebauförderrichtlinie weist Parallelen zum Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz) auf. Dieses Gesetz schreibt die bevorzugte Berücksichtigung von Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen ausdrücklich vor. Soziale Aspekte wie eine ausgewogene Siedlungsstruktur, Mietpreishöhe und -bindung sind somit vorgegeben.

In Abhängigkeit von der Höhe der eingesetzten Fördermittel sieht z.B. die Städtebauförderrichtlinie Mietbindungsfristen von bis zu 20 Jahren vor.

Während das Wohnraumförderungsgesetz allgemein bekannt ist und einklagbare Rechte enthält, ist die Städtebauförderrichtlinie aber lediglich für die Verwaltung bindend. Der „normale“ Bürger ahnt weder von der Rechtslage etwas, noch, dass ggf. seine Wohnung mietpreisgebunden ist. Warum ist das so? Warum mangelt es an Transparenz?

Wie die Verwaltung der Stadt Güstrow in dieser Konstellation verfährt, habe ich persönlich erleben müssen. Im Dezember 2010 bezog ich eine sehr schöne, frisch sanierte Altbauwohnung im Stadtzentrum. Der monatliche Mietpreis betrug lt. Mietvertrag und im Sinne der Städtebauförderrichtlinie 4,50 € kalt pro Quadratmeter, die Mietbindungsfrist 20 Jahre. Keine 5 Jahre später, ab Juni 2015, verlangte die Vermieterin die Zahlung einer um 0,60 € pro Quadratmeter erhöhten Kaltmiete.

Zunächst wandte ich mich an den Sanierungsträger und danach an den Bürgermeister - im festen Glauben, dass diese den städtebaulichen Vertrag mit der Bauherrin und damit das Recht konsequent durchsetzen würden. Meine Erwartungen wurden nicht erfüllt; im Gegenteil: der Sanierungsträger, der im Vorfeld einer Mieterhöhung sogar zugestimmt hatte, verweigerte Auskünfte und der Bürgermeister teilte mir und den anderen beteiligten Mietern mit, dass der „Vermieter seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nachgekommen“ sei. Monate später fand die vorgesehene Mieterhöhung in einer Ergänzungsvereinbarung zum Modernisierungsvertrag ihren Niederschlag.

Es handelt sich um keinen Einzelfall, das zeigte meine begrenzt mögliche Recherche. Z.B. wurde für eine Wohnung, die 2011 saniert wurde und für welche je Quadratmeter 5,00 € Kaltmiete auf eine Dauer von 20 Jahren festgelegt war, bereits 2017 ein monatlicher Mietpreis – kalt von 8,13 € verlangt.

Nach geltendem Recht kann der Eigentümer (Investor) finanziell mit einem Betrag für Aufwendungen gefördert (subventioniert) werden, die ihm im Zusammenhang mit der Baumaßnahme entstehen und nicht durch nachhaltig erzielbare Erträge aus dem Objekt gedeckt werden können. Wenn der Eigentümer während der Mietbindungszeit die Mieten erhöht, kassiert er für ein und die selbe Sache also zwei mal. Was ist das anderes als Vertragsverletzung und Subventionsbetrug?

Sinngemäß gilt das ebenfalls für Stellplatzmieten, die nach meinen Erkenntnissen gar nicht in den Berechnungen berücksichtigt wurden, aber nahezu bei jeder sanierten Wohnung in Höhe von durchschnittlich 50 bis 75 € monatlich anfallen.

Politisch Verantwortliche, an die ich mich wandte, sahen keinen Handlungsbedarf.

Aufschlussreich ist folgende Passage aus dem Schreiben des Stadtpräsidenten: „ … ein Vergleich verschiedener Fälle zeigt, dass sich hier eine ständige Verwaltungspraxis entwickelt hat - Abweichungen zugunsten oder zulasten einzelner Eigentümer sind bei der mir nur möglichen summarischen Prüfung nicht aufgefallen.“

Im März 2019 habe ich bei der dem Land unterstellten, weisungsgebundenen Staatsanwaltschaft Rostock Anzeige wegen des Verdachts auf Subventionsbetrug gegen die Stadt Güstrow und diverse, mir nicht bekannte, Vermieter/Bauherren erstattet. Umfangreiche, meine Anzeige begründende Dokumente habe ich beigefügt.

Den Verdacht habe ich wie folgt begründet:

Von der Richtlinie vorgegebene und vertraglich vereinbarte Mietbindungsfristen werden von

Investoren/Vermietern nicht eingehalten. Die Einhaltung dieser Fristen wird von der Stadt

nicht überwacht. Verstöße werden nicht geahndet.

Bei der Bemessung der finanziellen Zuwendungen an die Investoren/Bauherren werden die in

der Richtlinie i.V. mit § 177(5) Baugesetzbuch vorgegebenen Parameter – nachhaltig zu

erzielende Erträge - unzureichend berücksichtigt.

Es entsteht der Eindruck einer einvernehmlichen Handlungsweise von Stadt und

Investoren/Vermietern.

Erst auf meine Nachfrage teilte mir die Staatsanwaltschaft am 24.10.2019 mit, dass sie von der Einleitung strafrechtlicher Ermittlungen abgesehen habe. Zureichende tatsächliche Anhaltspunkte für die Begehung einer verfolgbaren Straftat würden nicht vorliegen.

Diese nichtssagende Redewendung konnte und kann ich nicht nachvollziehen. Es mangelt an einer Begründung, warum der Verdacht einer Straftat nicht ausreichend erscheint oder weshalb sich sonst die Anklageerhebung verbietet, z.B. dass die angezeigte Handlung unter kein Strafgesetz fällt.

Nach der Strafprozessordnung ist die Staatsanwaltschaft verpflichtet, wegen aller verfolgbaren Straftaten einzuschreiten, soweit zureichende tatsächliche Anhaltspunkte vorliegen. Von der Verfolgung des Vergehens kann wegen Geringfügigkeit abgesehen werden und mit Zustimmung des Gerichts, wenn kein öffentliches Interesse besteht. Nach meinem Verständnis sind diese Voraussetzungen für das Absehen von der Verfolgung der Vergehen eindeutig nicht gegeben.

Gegen den Bescheid habe ich bei der Generalstaatsanwaltschaft Beschwerde mit der Begründung eingelegt, es seien sehr wohl zureichende tatsächliche Anhaltspunkte für die Begehung einer verfolgbaren Straftat gegeben.

Die Generalstaatsanwältin trat dem angefochtenen Bescheid bei und wies meine Beschwerde als unbegründet zurück. Die Begründung lautete lapidar, der angefochtene Bescheid würde der Sach- und Rechtslage entsprechen.

Gerichte müssen ihre Entscheidungen im Streitfall plausibel begründen. Hier, wo die Angelegenheit erst gar nicht vor Gericht kam, weil die Staatsanwaltschaft von vorn herein von Ermittlungen abgesehen hat, ist eine nachvollziehbare Begründung entbehrlich?

Ich erlaube mir, den ehemaligen Generalstaatsanwalt von Schleswig-Holstein, Professor Dr. Heribert Ostendorf, zu zitieren: „Die Strafverfolgungsorgane funktionieren bei der Kriminalität der Schwachen, sie funktionieren weniger bei der Kriminalität der Mächtigen. … Es ist heute schon Allgemeinwissen, dass mit dieser Kriminalität (gemeint ist die Wirtschaftskriminalität) erheblich höhere finanzielle Schäden verursacht werden als mit den Hunderttausenden Diebstahlshandlungen zusammengenommen.“

Die Güstrower Altstadt ist attraktiv geworden, das ist Fakt - aber maßgeblich infolge der Missachtung geltenden Rechts. Ein „Wunder“ - siehe SVZ-Berichterstattung- ist nicht geschehen.

In den letzten Jahren wurden auch von der Landespolitik und Wissenschaft immer wieder mehr Geld für den sozialen Wohnungsbau gefordert und vor den Folgen fortschreitender Entmischung in den Wohnvierteln durch soziale Spaltung gewarnt. Das passt ganz und gar nicht zu den Praktiken in Güstrow und deren Tolerierung.

Hier zeigt sich wieder einmal, wie unverzichtbar Kontrolle ist: auch Förderrichtlinien sind nicht zielführend, wenn ihre Durchsetzung nicht konsequent kontrolliert wird.

Ich wende mich an Sie in der Hoffnung auf Schadensbegrenzung – auch was das Vertrauen in den Sozial- und Rechtsstaat betrifft.

Hochachtungsvoll

gez. I. Schmecht